Ипотека из последних сил

Возможности. У заемщиков не хватает денег на московскую ипотеку. Банки стараются помочь, но не в их власти остановить растущие цены на жилье. Уже совсем скоро получить ссуду на квартиру в столице смогут только миллионеры.
Райффайзенбанк сделал ипотечным клиентам небольшое послабление: с 1 сентября доход основного заемщика может быть рассмотрен вместе с доходом «гражданского» супруга, а также тещи, тестя, свекра или свекрови — как «законных», так и «гражданских». В этом нет ничего революционного, «Райффайзен» — далеко не первый банк, готовый учитывать заработки третьих лиц при рассмотрении заявки на жилищный кредит. Еще на заре российской ипотеки операторы рынка условно поделились на две группы: банкиры первой категории в качестве созаемщиков принимали только супругов, состоящих в официальном браке, остальные же соглашались на друзей, сестер, братьев, коллег и прочих «сопричастных». Но тот факт, что «Райффайзен» проявил лояльность именно сейчас, не случаен. Доходы граждан не поспевают за ценами на недвижимость. В то же время из-за проблем с собственной ликвидностью кредитные учреждения ужесточают требования к заемщикам, в первую очередь — к уровню их регулярных доходов. Результат очевиден: «в одиночку» ипотеку может себе позволить минимальный процент населения, поэтому даже самые консервативные банки вынуждены расширять круг лиц, заработки которых можно приплюсовать к доходам непосредственно клиента. Но и это не очень-то помогает.
Невостребованное «добро». «Соотношение выданных ипотечных кредитов и одобренных заявок, к сожалению, снизилось. Сейчас оно составляет около 30%, тогда как годом ранее было на уровне 10-15%», — рассказывает заместитель директора департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Наталья Хахалина. По словам Георгия Тер-Аристокесянца, вице-президента ВТБ24 (ипотечный портфель — более $6 млрд), доля одобренных, но не реализованных заявок на ипотеку составляет около 25%. Другие банкиры, опрошенные «Ф.», также признались, что примерно 30-50% заявок у них — «мертвые».
В самом их наличии ничего страшного нет, уверяют специалисты. По словам гендиректора кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василия Белова, их доля на уровне 35-40% — нормальный показатель даже для рынка со стабильными ценами на недвижимость. «Ведь заемщик обращается сразу в несколько банков, и в конечном итоге выбирает тот, который оперативно предлагает наилучшие условия», — поясняет Василий Белов. Но сейчас капризы клиентов — далеко не главная причина «забвения» уже одобренных ссуд. «Заемщики просто не могут подобрать подходящий вариант квартиры, чтобы уложиться в отведенную сумму», — констатирует Наталья Хахалина. «В среднем только 60-70% «одобренных» клиентов в итоге подбирают доступное жилье и получают ипотечный кредит», — резюмирует начальник управления кредитования физлиц СДМ-банка Иван Лонкин.
По словам Василия Белова, с начала года произошел серьезный отток заемщиков с заработками ниже $2 тыс. «Сегодня позволить себе жилье в кредит могут только те граждане, чей доход превышает $2-2,5 тыс.», — подсчитал гендиректор «Фосборн Хоум». Но и эти оценки чрезмерно оптимистичны. Даже в ВТБ24, продолжающем практиковать ипотеку без первоначального взноса, для получения ссуды в $180 тыс. необходимо зарабатывать не меньше $3,4 тыс. Учитывая, что квартиру в Москве дешевле $220-250 тыс. найти почти невозможно, требования к уровню доходов становятся невыполнимыми. «Если раньше семья из двух человек с совокупным доходом $4 тыс. могла рассчитывать на 25-летний кредит порядка $240 тыс. по ставке 9% годовых, то сейчас ставка составит уже примерно 12%, а максимальная сумма — около $190 тыс. Для получения $250 тыс. доход должен быть не менее $5-10 тыс.», — рассказывает Наталья Хахалина.
Вывод неутешителен: платежеспособный спрос на ипотеку неуклонно снижается. Неудивительно, что банкам волей-неволей приходится расширять круг потенциальных созаемщиков, чтобы клиент мог показать достаточный совокупный доход.
До старости. По условиям Райффайзенбанка, тещи/свекры, которые помогают зятьям/невесткам получить ипотеку, на момент погашения кредита должны быть не старше 65 лет. В большинстве банков последний платеж по жилищной ссуде должен вноситься заемщиками и созаемщиками не позднее 55-го (для женщин) и 60-го (для мужчин) дня рождения. Но иногда в своем стремлении увеличить клиентскую базу банки готовы к неординарным предложениям. Так, например, Абсолют-банк недавно придумал новую программу «Родители + дети». Основным заемщиком по ее условиям выступает «родитель», возраст которого к финалу ипотечного действа может достигать 75 лет. Созаемщик — «ребенок» старше 21 года, которому надлежит учиться перспективной профессии в хорошем вузе (список банк прилагает). Кредитор в данном случае делает ставку на то, что дети после получения диплома устроятся на хорошо оплачиваемую работу и возьмут ипотечные расходы на себя. В обмен на лояльность банка студенту придется отчитываться перед ним за каждую сданную сессию.
А ВТБ24 с февраля стал предлагать пятидесятилетнюю ипотеку заемщикам не старше 30 лет. Правда, полувековые ссуды не пользуются особой популярностью: количество «супердлинных» кредитов (на срок свыше 30 лет) исчисляется пока только десятками. Георгий Тер-Аристокесянц объясняет это тем, что большинство заемщиков склоняются к менее продолжительным срокам кредитования. Хотя логично предположить, что у банка есть внутренние лимиты на пятидесятилетнюю ипотеку: прогнозировать платежеспособность даже самого надежного заемщика на такие сроки практически невозможно.
Под Москвой. В Альфа-банке из общего числа «одобренных» ипотечных заемщиков в течение трех месяцев, которые даются на поиск подходящего жилья, реально кредиты получают 60%. «Но поскольку сейчас поиск квартиры занимает долгое время, мы продлеваем сроки действия одобренной заявки, и порядка 10% клиентов возвращаются», — рассказывают в «Альфе».
Возвращаются заемщики в большинстве случаев не потому, что им удалось отыскать щедрого продавца, который «скинул» $40-50 тыс. Просто люди примиряются с невозможностью обрести квартиру в столице. Банкиры отмечают, что клиенты все чаще соглашаются на жилье в Подмосковье. «Так, например, если в начале 2000-х на покупку квартиры в Москве приходилось 100% кредитов, выданных в столице и области, то сейчас менее 50%, и эта доля продолжает снижаться», — рассказывает заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин.
Станет ли ипотека элитным продуктом для миллионеров, или же у среднего класса остаются шансы на покупку собственного жилья? Банкиры и девелоперы пеняют на кризис ликвидности и пожимают плечами. «Либо банки и компании найдут дополнительные источники фондирования, и тогда рынок недвижимости стабилизируется. Либо рост цен продолжится: тогда платежеспособный спрос на ипотеку будет сокращаться», — прогнозирует Наталья Хахалина. И пока предпосылок для оптимистичного сценария на рынке не видно.
ИПОТЕЧНЫЕ ФАКТЫ
o За год средняя сумма ипотечного кредита для покупки квартиры в Москве выросла на 20-25% до $200 тыс.
o C начала года цены на столичное жилье выросли на 30-38%
o Для получения кредита на покупку однокомнатной квартиры в Москве с первоначальным взносом 15-20% совокупный семейный доход должен составлять не менее $4 тыс.
o Банки отклоняют 30% заявок на получение ипотечного кредита
o Только в 60-70% случаев по одобренные заявкам выдаются кредиты
o Зарплата ниже $2 тыс. позволяет лишь улучшить жилищные условия, но не купить новую квартиру
o В качестве созаемщиков во многих банках могут выступать до 4 человек
o Максимальный срок ипотечного кредита — 50 лет

Екатерина Гуркина